17 Nov EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Se denomina condominio a la situación en la que un determinado bien pertenece a varios titulares, siendo cada uno de ellos propietario de una porción o cuota del mismo. Sin embargo, tal y como establece el Código Civil en su artículo 400, los propietarios no están obligados a mantenerse en el condominio, teniendo derecho a instar la división de la cosa común cuando lo consideren oportuno.
Por consiguiente, la extinción del condominio es un procedimiento con el que se pretende la finalización de la situación de copropiedad, que suele darse fundamentalmente en supuestos de divorcio o derivados de herencias, en los que existen bienes inmuebles de los que son propietarias varias personas y desean poner fin a esta situación.
Los modos habituales de extinción son, por un lado, la adquisición de la completa titularidad del bien por parte de uno de los titulares, cediendo el resto su parte a cambio de una contraprestación económica; y, por otro lado, la venta del bien a un tercero y el reparto entre los copropietarios del precio obtenido.
Por tanto, existen dos posibles vías para ejercitar la extinción del condominio:
- Por acuerdo entre los condueños, realizado mediante escritura pública ante notario. En caso de divorcio, puede realizarse en el propio convenio regulador que se acompañe a la demanda de divorcio.
- Por la vía judicial, cuando no es posible llegar a un acuerdo, mediante la acción de división de cosa común, que se desarrolla como procedimiento ordinario, siendo preceptiva la intervención de abogado y procurador, y que finalizará con la venta en pública subasta del bien.
Puede efectuarse si el inmueble está gravado con una hipoteca, aunque es necesario tener en cuenta que la extinción del condominio no puede perjudicar a terceros, de manera que será necesario llegar a un acuerdo con la entidad bancaria sobre la asunción de la totalidad de la deuda hipotecaria únicamente por parte del propietario que adquiere el bien.
La principal ventaja de la extinción del condominio frente a otras figuras afines que también permiten adquirir la plena propiedad de un bien originariamente de titularidad de varias personas, como puede ser la donación o la compraventa, es la reducida carga tributaria que conlleva este proceso.
Esto es así ya que la extinción del condominio tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados, que en la Comunidad de Madrid tiene como tipo de gravamen general un 0,75% del valor del porcentaje del bien que se transmite. Sin embargo, al no ser considerada esta operación como una transmisión patrimonial no tributa ni por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) ni por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siempre y cuando la indemnización que se pague por la cuota de los condueños se corresponda con el valor de la misma, ya que en caso contrario se considerará como una transmisión que sí deberá tributar por este impuesto.
Sin embargo, si se adquiere por medio de compraventa la otra parte del bien, se tributará por ITP, que en el caso de la Comunidad de Madrid tiene como tipo de gravamen general un 6% del valor del porcentaje del inmueble que se transmite, resultando, como es obvio, muy superior a la tributación derivada de la extinción del condominio.
Del mismo modo, si se opta por la donación, estará sometida a tributación por el impuesto de sucesiones y donaciones, que en el caso de la Comunidad de Madrid oscila entre un 7,65% y un 34%, dependiendo del valor del porcentaje del inmueble que se dona, que también es muy superior a la tributación derivada de la extinción del condominio.
Lucia Martin García
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